日本租屋初期費用全解析｜以房租 8 萬日圓實算每一筆
敷金、禮金、仲介手續費、前付房租、火災保險、保證公司。每個項目的行情、哪些能談哪些不能談，用一間房租 8 萬日圓的物件實際算給你看。
日本租屋初期費用全解析
初期費用的行情是 房租的 4.5〜6 個月。房租 8 萬日圓的話就是 36 萬〜48 萬。這個範圍很寬，而寬的原因幾乎可以用兩件事解釋完：有沒有禮金，以及要不要用保證公司。
這篇用一間房租 8 萬日圓、管理費 5,000 日圓的物件，把每一筆拆開來算。
初期費用全部細項（房租 8 萬日圓）
| 項目 | 行情 | 範例（日圓） | 能不能談 |
|---|---|---|---|
| 敷金 | 房租 1〜2 個月 | 80,000 | 有點難 |
| 禮金 | 房租 0〜2 個月 | 80,000 | 可以 |
| 前付房租 | 房租 1 個月 | 80,000 | 不行 |
| 日割房租 | 依入住日 | 40,000 | 不行 |
| 管理費 | 一個月份 | 5,000 | 不行 |
| 仲介手續費 | 房租 0.5〜1 個月+稅 | 88,000 | 有機會 |
| 保證公司費用 | 房租 0.5〜1 個月 | 40,000 | 不行 |
| 火災保險費 | 15,000〜20,000 | 18,000 | 可以 |
| 換鎖費用 | 15,000〜25,000 | 20,000 | 可以 |
| 合計 | 451,000 |
房租 8 萬的物件，約 45 萬日圓。這是標準水準。
每個項目到底是什麼
敷金 — 會退還的錢
退租時用來支付回復原狀費用的押金。沒用到的部分會退還。
原則上是會退的，這點請記住。依照國土交通省的準則，自然耗損和一般使用造成的損耗（家具壓痕、日曬造成的壁紙變色等）修繕費由房東負擔。房客要負擔的是超出一般使用範圍的髒污損壞，例如菸垢、寵物造成的抓痕、疏於清掃造成的黴斑。
退租點交時，就算對方要求當場簽名，不能接受的話可以先保留。
禮金 — 不會退的錢
名目上是給房東的謝禮，不會退還。法律上沒有依據，純粹是留下來的慣例。
這裡是最大的談判點。 近年禮金 0 的物件變多，特別是淡季（6〜8 月、11〜12 月）或空置很久的物件，常常談得下來。房租 8 萬的話，禮金少一個月就省 8 萬。
前付房租和日割房租
簽約時要先付下個月的房租。如果入住日在月中，還要按剩餘天數日割計算當月房租。
入住日安排在接近月底可以減少日割部分。 不過前付房租不會變，所以省下來的有限。避開月初入住（日割會接近整整一個月）就夠了。
仲介手續費
給不動產公司的報酬。宅建業法規定上限是房租 1 個月+消費稅。是上限，不是固定值。
有些公司主打「半價」「免費」。但手續費免費的物件，通常是房東那邊有付廣告費的物件，可選範圍會變小。請看總額比較。
保證公司費用
代替連帶保證人、負責擔保房租的公司。初次要付房租的 0.5〜1 個月，之後每年約 1 萬日圓更新費。
現在大部分物件都強制要用保證公司。就算你找得到連帶保證人，也常常會被指定「必須用保證公司」，這項很難談。
火災保險費
兩年約 15,000〜20,000 日圓。不動產公司會推薦他們指定的保險，但法律上你可以自己選保險，條件是要附帶房客賠償責任保險。自己找的話有機會壓到一年 4,000 日圓左右。
如果被告知「不用指定的保險就不能簽約」，可以問問看依據是什麼。
換鎖費用
更換前一位房客用過的鎖，約 15,000〜25,000 日圓。
也有一種看法認為這本質上該由房東負擔，有談的空間。但基於防盜，鎖一定要換。「不想付錢所以不換」這個選項請不要選。
壓低初期費用的 5 個方法
- 鎖定禮金 0 的物件 — 效果最大，一次就是好幾萬的差別
- 淡季行動 — 6〜8 月、11〜12 月比較談得動
- 自己選火災保險 — 差 1 萬日圓左右
- 找 free rent 物件 — 入住後 1〜2 個月房租免費
- 直接降低房租本身 — 初期費用大多是房租的倍數，房租少 1 萬，初期費用會少 5 萬左右
第 5 點才是本質。 初期費用的大部分都是用房租的倍數算出來的。房租降下去，其他全部跟著降。