項目ごとの中身

敷金 — 返ってくるお金

退去時の原状回復費用にあてる預け金です。使われなかった分は返還されます。

返還されるのが原則であることは覚えておいてください。国土交通省のガイドラインでは、経年劣化や通常の使用による損耗（家具の設置跡、日焼けによる壁紙の変色など）の修繕費は貸主負担とされています。借主が負担するのは、タバコのヤニ、ペットによる傷、掃除を怠ったことによるカビなど、通常の使用を超える汚損です。

退去時の立会いでは、その場でサインを求められても納得できなければ保留してかまいません。

礼金 — 返ってこないお金

大家さんへの謝礼という名目の、返還されないお金です。法的な根拠はなく、慣習として残っているものです。

ここが最大の交渉ポイントです。近年は礼金ゼロの物件が増えており、特に閑散期（6〜8月、11〜12月）や、空室期間が長い物件では交渉に応じてもらえることがあります。家賃8万円なら、礼金1ヶ月分の削減で8万円浮きます。

前家賃と日割り家賃

契約時に翌月分の家賃を先払いします。加えて、入居日が月の途中なら、その月の残り日数分を日割りで支払います。

入居日を月末近くにすると日割り分が減ります。ただし前家賃は変わらないため、節約効果は限定的です。月初入居だと日割りがほぼ1ヶ月分になるので、そこだけ避ければ十分です。

仲介手数料

不動産会社への報酬です。宅建業法で 上限は家賃1ヶ月分+消費税 と決まっています。上限であって固定ではありません。

「半額」「無料」を掲げる会社もあります。ただし手数料無料の物件は、大家さん側から広告料を受け取っている物件に限られることが多く、選べる物件数が減ります。トータルで比較してください。

保証会社利用料

連帯保証人の代わりに、家賃を保証する会社を使う費用です。初回に家賃の0.5〜1ヶ月分、その後は年1万円程度の更新料がかかります。

現在は保証会社の利用が必須の物件が大半です。連帯保証人を立てられる場合でも「保証会社必須」と指定されることが多く、これは交渉が通りにくい項目です。

火災保険料

2年間で15,000〜20,000円程度。不動産会社が指定する保険をすすめられますが、法律上は自分で選んだ保険に加入してもかまいません。借家人賠償責任保険が付帯していることが条件です。自分で探すと年間4,000円程度に抑えられることがあります。

「指定の保険でないと契約できない」と言われた場合は、その根拠を確認してみてください。

鍵交換費用

前の入居者が使っていた鍵を交換する費用です。15,000〜25,000円程度。

本来は貸主が負担すべき性質のものという考え方もあり、交渉の余地があります。ただし防犯上、交換は必ず行うべきです。「費用を負担したくないから交換しない」は選ばないでください。

初期費用を抑える5つの方法

1. 礼金ゼロの物件を狙う — 最も効果が大きい。8万円単位で変わります
2. 閑散期に動く — 6〜8月、11〜12月は交渉に応じてもらいやすい
3. 火災保険を自分で選ぶ — 1万円前後の差
4. フリーレント物件を探す — 入居後1〜2ヶ月の家賃が無料になる
5. 家賃そのものを下げる — 初期費用は家賃に連動するため、家賃1万円ダウンで初期費用は5万円前後下がる

5番が本質です。初期費用の大半は家賃の倍数で決まっています。家賃を下げれば全部が連動して下がります。