外國人在日本租屋指南｜必備文件、保證人與入居審查
在留卡、保證公司、緊急聯絡人、可租給外國人的物件怎麼找。整理外國籍人士在日本租屋最容易卡關的地方，以及讓審查過關的具體準備。
外國人在日本租屋指南
外國籍人士在日本租屋時，卡關的通常不是找不到房子，而是入居審查。好消息是，審查在看什麼其實很明確，事前準備可以明顯提高通過率。
必備文件
簽約時要求的文件和日本人差不多，多了在留資格的確認。
| 文件 | 備註 |
|---|---|
| 在留卡 | 正反面影本。在留期限最關鍵 |
| 護照 | 照片頁 |
| 收入證明 | 源泉徵收票、3 個月薪資明細，或錄取通知書 |
| 在職證明書 | 由公司開立。學生則是在學證明書 |
| 印章 | 有些可以用簽名代替，但有印章手續會比較快 |
| 銀行帳戶 | 用來扣繳房租的日本國內帳戶 |
| 緊急聯絡人 | 住在日本國內的人。和保證人不同 |
在留期限是審查的核心
如果在留期限比契約期間（通常 2 年）短，審查會變嚴格。 這不是歧視，而是房東方實務上的風險評估。
在留期限剩不到半年的話，請準備證明正在申請更新的文件（例如申請受付票）。有沒有這個，審查人員的判斷會不一樣。
緊急聯絡人和連帶保證人是兩回事
這兩個常被混淆，但角色不同：
- 連帶保證人 — 房租沒付時要代為支付、負法律責任的人
- 緊急聯絡人 — 聯絡不上時要聯絡的對象，不負金錢責任
現在大部分物件都強制使用保證公司，所以幾乎不需要找連帶保證人。但緊急聯絡人就算用了保證公司也幾乎一定會被要求。 請事先確保一位住在日本國內的人。公司同事或學校的承辦人員通常也可以。
保證公司的審查
保證公司是在你付不出房租時代墊的公司。初次要付房租的 0.5〜1 個月，之後每年約 1 萬日圓更新費。
審查主要看這三點：
- 收入和房租的比例 — 房租在月收入三分之一以下是基準
- 在留資格和在留期限 — 是不是可工作的資格、期限夠不夠
- 能不能用日文聯絡 — 緊急時聯絡得上嗎
因為第三點，把會說日文的人設為緊急聯絡人在某些公司實質上是通過條件。
審查沒過的選項
- 找使用其他保證公司的物件（各公司基準不同）
- 降低房租（明確低於月收入三分之一）
- 跟公司談法人契約（最確實）
- 找習慣處理外國人的不動產公司
如果公司可以用法人契約（社宅），這是最短路徑。 審查對象變成公司而不是個人，在留期限的問題直接消失。
「外國人可」物件怎麼找
不是所有物件都接受外國籍房客。實際上常見的拒絕理由是：
- 房東擔心語言溝通
- 擔心垃圾分類等生活規則說不清楚
- 過去有過糾紛經驗
這些大多可以用說明和準備解決。看房時帶一位會說日文的人同行，給對方的印象就會差很多。
可以求助的地方
- 專門處理外國人租屋的不動產公司 — 熟悉流程，也掌握哪些物件可以接受
- 自治體的外國人諮詢窗口 — 很多自治體都設有多語言諮詢窗口
- 公司・學校的承辦單位 — 有些會有配合的不動產公司
簽約前務必確認
日本的租賃契約有些其他國家沒有的慣例。簽名前請確認以下事項。
禮金 — 不會退還的錢。「為什麼不退」沒有法律上的說明，純粹是留下來的慣例。禮金 0 的物件也很多，不需要太執著。
更新料 — 每 2 年支付約 1 個月房租的契約很常見。請把它算進契約期間的總成本。
回復原狀 — 退租時把房間恢復原狀的費用負擔範圍。自然耗損造成的損耗原則上由房東負擔（國土交通省準則）。入住時把房間的刮痕污漬拍下來，退租時可以保護自己。
禁止事項 — 轉租、未經許可增加同住者、寵物、樂器。特別是轉租會構成解除契約的理由。就算只是讓朋友暫住，也請事先向管理公司確認。
不要在看不懂內容的情況下簽名。重要事項說明由宅地建物取引士口頭說明，是法律規定的義務。 不懂的地方當場發問完全沒問題。